New York costruirà 300.000 case a prezzi accessibili entro il 2026: così funziona il mercato

Nel 2014, il sindaco di New York si è posto l’obiettivo di consegnare 200.000 case a prezzi accessibili, stabilendo anche dei tetti di prezzo per l’affitto, a 500.000 newyorkesi entro il 2024. Per riuscirci punterà sia sulle nuove costruzioni che sulla conservazione dello stock abitativo low cost già esistente.

Ana Ariño, vicepresidente esecutivo dell’Agenzia per lo sviluppo economico di New York, ha spiegato a idealista/news che la città è sulla buona strada per rispettare l'impegno 2 anni prima del previsto e l'obiettivo ora è quello di costruire 300.000 case a prezzi accessibili entro il 2026. Si tratta di un numero di case che darebbe un tetto a tutta la popolazione di Boston.

Ariño è la spagnola con la posizione più alta all'interno del Municipio di New York. Dopo aver finito i suoi studi in Economia, è arrivata nella Grande Mela nel 2008, per poi approdare al municipio nel 2013. In precedenza, aveva lavorato presso le società americane Natsource e BCG.

Fornendo una visione a 360° della pianificazione urbana della città, Ariño sottolinea che la creazione di alloggi a prezzi sostenibili è una delle iniziative essenziali dell'attuale sindaco Bill de Blasio per affrontare la crisi dell'accessibilità alla casa a New York. "Gli edifici residenziali a prezzi accessibili sono di proprietà privata, ma sovvenzionati dal governo attraverso incentivi fiscali", aggiunge.

In cambio, i proprietari di casa sono tenuti ad assegnare una percentuale di case in affitto a prezzi accessibili a un canone limitato per i residenti in determinate fasce. L'esperta spiega che gli alloggi a prezzi accessibili sono destinati non solo ai residenti a basso reddito, ma anche ai residenti con redditi moderati fino al 165% del reddito medio nell'area metropolitana di New York, il che si traduce in un reddito annuo di fino a 159.000 dollari per una famiglia di tre persone.

Gli affitti a prezzi accessibili per un appartamento con tre camere da letto possono variare da 672 dollari al mese per una famiglia di 3 membri che guadagna 29.000 dollari all'anno, fino a 4.501 dollari al mese per una famiglia di 3 persone che guadagna 159.000 dollari all'anno.

New York è una città incentrata principalmente sull'affitto. Nel 2017 lo stock di alloggi era di oltre 3, 4 milioni di case. Il 62, 9% (2, 2 milioni) delle case erano in affitto, rispetto al 36, 1% (1, 2 milioni) delle case di proprietà. È una città principalmente di inquilini e il peso della proprietà della casa è basso rispetto ad altre città americane ed europee.

Per dare un'occhiata più da vicino al successo della collaborazione pubblico-privato, forniremo ulteriori informazioni: dei 2, 2 milioni di affitti, 937.000 (43%) sono case libere (non regolate dal Consiglio comunale), mentre un milione (45%) sono proprietà privata, ma il cui canone d'affitto è limitato dalla legge (per la maggior parte gli aumenti sono stabiliti da un'agenzia governativa). Ovvero, il proprietario può aumentare l'affitto di una percentuale determinata dal consiglio comunale.

Attualmente, è più complicato per il proprietario che la sua casa diventi parte del libero mercato. Fino a poco tempo fa, gli appartamenti con limiti di affitto potevano essere "liberalizzati" se l'affitto superasse i 2.700 dollari al mese e l'inquilino se ne fosse andato. Grazie alle riforme degli affitti promulgate dall'attuale governo quest'anno, questa pratica è stata abrogata, così come la possibilità da parte del proprietario di aumentare del 20% l'affitto di un appartamento in caso di cambio di inquilini.

Poi c'è un piccolo numero di appartamenti ad “affitto controllato” (circa 20.000) in edifici costruiti principalmente prima del 1947 e che hanno limiti molto severi quando si tratta di aumentare i canoni (una volta che queste case sono state liberate diventano parte del mercato non regolato). Ma per beneficiare di questa misura, l'inquilino deve vivere nell'appartamento dal 1971.

Infine, 258.000 case (12%) sono appartamenti sovvenzionati dal governo con accesso limitato ai residenti in determinate fasce di reddito (il che include l'edilizia pubblica e altri programmi abitativi a prezzi accessibili).

Come si è evoluto l'affitto a New York

Negli ultimi 10 anni, New York ha registrato uno sviluppo economico senza precedenti. “Attualmente abbiamo un numero record di posti di lavoro (4, 5 milioni) e la popolazione della città dovrebbe aumentare a 9 milioni entro il 2040, rispetto agli attuali 8, 5 milioni. Gli affitti sono aumentati a seguito di questo incremento economico e sebbene abbiano mostrato segni di stabilizzazione dal 2015, i redditi di molte famiglie sono rimasti stabili o sono diminuiti a partire dal 2000, mettendo sotto pressione gli inquilini, in particolare le famiglie a basso reddito", sottolinea Ana Ariño.

L'investimento di New York per l'housing

Secondo Ariño, il Comune stima che il costo totale, tra privato e pubblico, per la creazione di 200.000 case a prezzi accessibili nell’arco di 10 anni supererà i 40 miliardi di dollari, di cui oltre 11 miliardi di dollari sono fondi pubblici (fondi municipali, statali e federali).

Dal 2014, l'amministrazione ha creato 20.000 case a prezzi accessibili all'anno attraverso nuove strategie di costruzione e conservazione. "Ciò significa un aumento fino a 5.000 case all'anno, rispetto alla precedente amministrazione. L'obiettivo è raggiungere la costruzione di 25.000 case all'anno, una cifra mai raggiunta prima. Per dare un’idea dell'obiettivo del sindaco nel 2026, 300.000 unità sarebbero sufficienti a coprire l'intera popolazione di Boston”, aggiunge Ariño.

Nonostante i progressi significativi, l'edilizia abitativa rimane una grande sfida per la città. Nel 2019, oltre 180.000 famiglie erano in lista d'attesa per accedere alle case popolari.

Le misure esempio di New York

Una delle iniziative più significative del sindaco riguarda l'alloggio inclusivo obbligatorio. Il 22 marzo 2016, il Consiglio Comunale ha approvato questa nuova politica che impone che qualsiasi area e edificio con più di 10 appartamenti riqualificati per uso residenziale dovrebbe includere il 20-30% di appartamenti permanentemente accessibili, mentre le restanti unità potrebbero avere un prezzo di mercato

"Questo è uno dei requisiti di riqualificazione più rigorosi per alloggi a prezzi accessibili in qualsiasi grande città degli Stati Uniti oggi e garantisce che una parte delle case sia conveniente per la vita nelle aree in crescita", afferma il vice presidente esecutivo del Consiglio di New York.

I criteri per aumentare l'edilizia popolare

Vi sono opportunità per lo sviluppo di nuove case su terreni riqualificati e ben collegati con i centri di lavoro. Nuove case possono anche essere costruite in siti sottoutilizzati; durante la riqualificazione di siti che non vengono utilizzati correttamente ma che hanno un potenziale di sviluppo o convertendo edifici obsoleti in uso residenziale.

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